不動産と測量

不動産を所有する経緯は売買や相続、譲渡など様々であり、また、その不動産一つ一つに成り立ちとなる背景があります。











不動産は不動産登記法という法律により法務局に一筆の土地、一戸の建物ごとに登記簿に記録され、土地であれば地番や地積、地目が、建物であれば所在や種類・構造・床面積が記録され、所有権に関する事項、所有権以外の権利に関する事項などが記載されており、そのことからも一つの財産として重要視されていることは想像に難くないと思われます。











そのような大事な財産の登記簿に誤りがあったり、実際の土地上に境界標が設置されていない、また、設置されている塀あるいは建物などが隣地に越境しているが隣接地所有者となんら取り交わしがされていないなど問題のある状態で安全な売買や相続、譲渡ができるでしょうか。





また、土地の購入者様は懸念のある不動産を積極的に選択肢にいれるでしょうか。











もちろん所有者が変わっても何ら変わらず使用できる場合も多くありますが、後々越境を原因として裁判に至るケースもあります。





売買や譲渡にて引き渡した後にそのようなトラブルで損害賠償を請求されるなど誰もが避けたい事案ですが、そのような問題を未然に解消するために土地家屋調査士による用地確定測量（境界確定測量）という測量業務があります。











土地家屋調査士が行う測量業務にはその他、現況測量や敷地調査といった用途に合わせた測量調査があり、簡易な説明は下記の各測量調査の項目をご覧ください。

土地家屋調査士の測量業務について

用地確定測量（境界確定測量）

用地確定測量（または境界確定測量）とは、官公署の図面（公図や道路台帳など）を元に現地にて測量を行い、隣接地所有者様の立ち会いや確認を経て測量地の境界を確定する測量となります。





また、測量地のみを測量すればよい訳ではなく、隣接地のみならず測量地が存する住宅地ブロックや道路向かいのブロックなど広範囲にわたって測量をする必要があり、官公署の図面においても古い場合は大正や明治の図面を参考にする場合もあり、当該地の土地の成り立ちを調べる業務でもあります。

用地確定測量（境界確定測量）が必要となる一例

  • 境界標の無い土地に境界標を設置する場合。
  • 実測面積での土地売買契約を結ぶ場合。
  • 土地分筆登記や土地地積更正登記を申請する際の提出書類として図面が必要となります。

現況測量

現況測量に関して、事務所により測量範囲や内容が異なりますため、弊所での内容を記載させていただきます。





現況測量とは、資料調査および測量地の境界標の有無の調査、任意座標にて境界標間の距離や面積、境界線上のフェンスや塀、樹木や建物など越境物の調査を行い、現況図を作成、図面にて納品を行う測量となります。





任意座標での測量となるため、登記申請には利用することのできない図面のご提供となります。

現況測量を依頼する一例

  • 土地の売却を検討しているが、境界標が見当たらないので確認してほしい。
  • 境界標はあるが、公差の範囲内にあるか確認してほしい。
  • 既存の境界標を結んだ境界線上に越境物があるか確認したい。

敷地調査

敷地調査に関して、事務所により測量範囲や内容が異なりますため、弊所での内容を記載させていただきます。





土地家屋調査士による敷地調査とは、土地の形状や地面の高さ、隣接地にある塀やフェンスなど工作物の有無、建物の窓位置や屋根の形状の確認の他、建物建築時の法規制などを確認する調査です。調査内容には官公署の資料や図面にて行う資料調査と現地にて行う現地調査があります。

敷地調査を依頼する一例

  • ハウスメーカーや建売業者による調査依頼。